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Contribution Details
| Type | Master's Thesis |
| Scope | Discipline-based scholarship |
| Title | Der Rent-Gap der Stadt Zürich und dessen Auswirkungen auf Sanierungsinvestitionen |
| Organization Unit | |
| Authors |
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| Supervisors |
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| Language |
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| Institution | University of Zurich |
| Faculty | Faculty of Business, Economics and Informatics |
| Number of Pages | 84 |
| Date | 2017 |
| Zusammenfassung | Der Gebäudepark der Stadt Zürich hat sich seit der Jahrtausendwende verändert und in diesem Zusammenhang auch die verlangten Mieten. Die vorliegende Masterarbeit widmet sich der Entwicklung des Rent-Gaps der Stadt Zürich. Der Rent-Gap beschreibt die von Neil Smith im Jahre 1979 aufgestellte Theorie der angebotsseitigen Erklärung für die Gentrifikation. Er sieht den Auslöser für den Wandel in der Differenz zwischen aktueller und potentieller Bodenrente. Durch Abwertung eines Gebäudes oder der Aufwertung des Quartiers vergrössert sich diese Lücke. Sollte aus Sicht der Investoren der Rent-Gap genügend gross sein, um eine Rendite erwirtschaften zu können, werden sie Kapital investieren und das Gebäude sanieren. Als Konsequenz darf gemäss Schweizer Mietrecht die Miete angepasst werden. Die Möglichkeit besteht jedoch, ohne vorgängige Renovation, bei einem Mieterwechsel, die Miete bis zu 10% zu erhöhen. Die Angebotsmieten geben einen soliden Überblick über die marktübliche Miete und die Bestandsmieten definieren die tatsächlich erwirtschaftete Rente. Daher wird der Rent- Gap anhand eines Vergleichs der Bestands- und Angebotsmieten quantifiziert. Die Ergebnisse für die Stadt zeigen, dass ein Zusammenhang zwischen Bestandeserneuerungsinvestitionen und dem Rent-Gap besteht, welcher sich seit dem Jahr 2000 entwickelt hat. Doch kann die isolierte Betrachtung der Mieten keine abschliessende Aussage geben, ob die Investoren den Rent-Gap ausgenutzt haben oder ob die Mieten aufgrund der hohen Nachfrage nach Wohnraum angepasst wurden. In Bezug auf die einzelnen Kreise kann eine unterschiedliche Entwicklung beobachtet werden, wobei der Mietpreisindex der Stadt lediglich als Anhaltspunkt dient. Die höchste Korrelation konnte beim Kreis 8 beobachtet werden und die niedrigste beim Kreis 11. Die Angebotsmieten sind in den beliebten Kreisen 1, 3, 4, 5 und 6 am stärksten angestiegen. Die Lösungsansätze zur Vermeidung oder Elimination des Rent-Gaps setzen in vorgeschlagenen Fällen jeweils nur an einer Seite des Rent-Gaps an und sind deshalb nur halbwegs befriedigend. Die von Clark (2017) vorgeschlagene Lösung der Entprivatisierung des Baulandes könnte die Probleme, welche der Rent Gap aufwirft, vollumfänglich beseitigen. Allerdings wirft die Umsetzung in der Praxis gewisse politische, sowie volkswirtschaftliche Schwierigkeiten auf. |
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