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Contribution Details

Type Bachelor's Thesis
Scope Discipline-based scholarship
Title Renditeverhalten von Hypotheken
Organization Unit
Authors
  • Lucas Berger
Supervisors
  • Alexander Wagner
Language
  • German
Institution University of Zurich
Faculty Faculty of Business, Economics and Informatics
Number of Pages 46
Date 2017
Abstract Text Executive Summary Das Executive Summary gibt einen ersten Überblick über die der Arbeit zugrundeliegende Problemstellung, das Vorgehen beim Klären derjenigen und die Resultate, die dabei erzielt wurden. Schlussendlich folgt eine allgemeine Beurteilung und Würdigung der erzielten Resultate. Problemstellung Aktuell kann in dem seit Anfangs 2015 anhaltenden Negativzinsumfeld in der Schweiz eine Überrendite von Hypotheken im Vergleich zu Obligationen beobachtet werden. Gemäss theoretischen Grundlagen dürfte dies allerdings nicht der Fall sein, da ein gewisses Risiko mit einer gewissen Rendite entlohnt werden sollte. Es wirft sich nun die Frage auf, wie eine solche Situation existieren kann und was die Hauptreiber dahinter sind. Neben der grundsätzlichen Bestätigung, dass eine solche Situation vorliegt, gilt es zusätzlich zu untersuchen, seit wann diese Überrendite existiert. Das Risiko hinter einer Investition beeinflusst deren Rendite massgebend. Daher ist bei Vergleichen neben anderen Eigenschaften insbesondere darauf zu achten, dass sich dieses jeweils in einem vergleichbaren Bereich befindet. Im weiteren Rahmen sind allgemein die Funktionsweise und Eigenschaften von Hypotheken sowie die aktuelle Marktsituation in der Schweiz interessant. Zudem soll auch eine Abschätzung der Entwicklung der Überrendite in der Zukunft aufgeführt werden. Vorgehen In einem ersten Teil der Arbeit werden die Grundlagen von Hypotheken sowie deren verschiedenen Typen aufgezeigt. Bei der Vergabe dieser Darlehen spielen die Tragbarkeit und der Belehnungswert eine entscheidende Rolle, welche ebenfalls behandelt werden. Im nächsten Kapitel wird erklärt, wie Hypotheken als Investition betrachtet werden können, welche Möglichkeiten es gibt, um mit dieser Anlageklasse eine Rendite zu erzielen und warum ein Vergleich mit Obligationen Sinn macht. Neben dem aufzeigen, welche Anbieter es im Markt gibt und welche Einflüsse diese Unterscheidung auf die Rendite haben, geht es insbesondere um das Rating von Hypothekenportfolios. Dabei wird untersucht, welche Risiken sich hinter den einzelnen Darlehen verbergen und für welche Situationen diese von Relevanz sind. Bei der anschliessenden Portfoliobildung üben dann Faktoren wie die Diversifikation einen Einfluss auf das Gesamtrisiko aus. Ein wichtiges Stichwort in diesem Bereich ist die «Verbriefung». In diesem Zusammenhang wird auch kurz auf die Funktionsweise des Hypothekenmarktes in den USA und die Entstehung der Finanzkrise von 2007 eingegangen. Ausserdem wird ein kurzer Blick auf andere relevante Länder und deren Systeme geworfen. Im 4. Kapitel folgen schliesslich die Vergleiche der historischen Renditen. Bei den Gegenüberstellungen ist es grundsätzlich immer wichtig, dass möglichst viele renditebeeinflussende Faktoren miteinander in Einklang stehen. So wurde nach aller Möglichkeit, neben anderen Eigenschaften, darauf geachtet, dass die jeweiligen Laufzeiten und zugrundeliegenden Risiken vergleichbar sind. Zunächst mussten allerdings erst passende Quellen gefunden werden, aus deren Daten sich sinnvolle Schlüsse ziehen liessen. Als vielversprechend hat sich die Schweizerische Nationalbank [SNB] herausgestellt, welche für eigene Zwecke periodisch Daten von Schweizer Finanzinstituten sammelt und diese auch publiziert. Insbesondere die Kreditzinsstatistik, welche die Zinssätze von Krediten an nichtfinanzielle Schweizer Unternehmen aufführt. Weiter publizieren sie Daten zu den sogenannten «Schaufensterzinsen», also den Zinssätzen, welche die Finanzinstitute für bestimmte Hypotheken öffentlich angeben. Als Drittes werden auch durchschnittliche Verzinsungen der Bilanzposition «Hypothekarforderungen» von Schweizer Banken veröffentlicht. Während die ersten beiden Datensätze jeweils auf monatlicher Basis existieren, kann der Letztere nur mit jährlichen Angaben abgerufen werden, was eine detaillierte Interpretation des Verlaufs erschwert. Für ein spezifischeres Anlagebeispiel wurde der «Credit Suisse Anlagestiftung [CSA] Hypotheken Schweiz» Anlagefonds herbeigezogen, dessen Daten direkt von der Credit Suisse bezogen werden können. Die dritte Quelle ist die SIX Swiss Exchange. Diese führt einige Indices, welche für diese Arbeit von besonderer Relevanz sind. So zum Beispiel der Swiss Bondindex, welcher aufgeteilt nach Eigenschaften wie inländische oder ausländische Obligationen, oder nach verschiedenen Risikoklassen sortiert bezogen werden kann. So konnten für alle Vergleiche passende Obligationenrenditen gefunden werden. Zusätzlich wird auch ein Pfandbrief-Index veröffentlicht, welcher ebenfalls in einem Vergleich in dieser Arbeit behandelt wird. Es wurden die folgenden Vergleiche durchgeführt: - Kreditzinsstatistik der SNB – Swiss Bond Index (Kapitel 4.2.2.1) Weil die diversen SBIs nach den Standard & Poor’s Risikoklassen geführt werden, musste mit Referenzdaten erst eine passende Umrechnungsmethode erstellt werden, damit das Risiko jeweils in Einklang steht. Das Abgleichen der Restlaufzeiten war wiederum weniger aufwändig, da die Daten bereits so sortiert vorhanden sind. Es wird ein Vergleich der Kreditrisikoklasse 1 mit dem SBI Domestic AAA-AA 3-5 Jahre Yield, sowie der Kreditrisikoklasse 3 mit dem SBI Domestic BBB Yield durchgeführt. - Publizierte Zinssätze («Schaufensterzinsen») – Swiss Bond Index (Kapitel 4.2.2.2) Schaufensterzinsen haben das Problem, dass sie in der Regel nicht den schlussendlich tatsächlichen Zinssätzen entsprechen, vielmehr sind diese Ergebnisse von Verhandlungen zwischen dem Kunden und der Bank. Dabei spielen viele Faktoren eine Rolle, welche nicht direkt erfasst werden können – so zum Beispiel zusätzliches Vermögen oder langjährige Beziehungen. Weil Hypotheken in der Schweiz als sicher gelten, erfolgt ein erster Vergleich mit dem SBI Domestic AAA-AA 3-5 Jahre Yield. Da die Quantifzierung des effektiven Risikos einer Hypothek allerdings schwierig ist, erfolgt die zweite Gegenüberstellung mit dem SBI Domestic AAA-BBB 3-5 Jahre Yield. Dies ermöglicht einen Renditevergleich mit dem gesamten SBI-Spektrum. - Schweizer Pfandbrief Index – Schweizer Bundesobligationen (Kapitel 4.2.2.3) Pfandbriefe sind ein Refinanzierungsinstrument für Banken im Pfandbriefverbund und werden in der Schweiz lediglich von zwei Pfandbriefinstituten herausgegeben. Sie gelten als extrem sicher und beherbergen praktisch kein Risiko. Dies, weil sie vierfach abgesichert sind: Durch den Emittenten der Wertpapiere, durch die Bank, von der das ursprüngliche Darlehen herausgegeben wurde (Mitgliedsbanken der Pfandbriefinstitute), durch einen gesondert geführten Deckungsstock aus erstklassigen Hypotheken, auf welchen die Anleger bei einem Ausfall zugreifen können, sowie durch das verpfändete Gut selbst. Als äusserst sicher gelten auch die Schweizer Bundesobligationen, weshalb hier ein Vergleich dieser beiden Anlagen als sinnvoll erachtet wird. - Bilanzposition «Hypothekarforderungen» – Swiss Bond Index (Kapitel 4.2.2.4) Weil die Daten hierfür nur auf jährlicher Basis verfügbar sind, hält sich dieser Vergleich in Grenzen. Es erfolgt eine Gegenüberstellung mit dem SBI Domestic AAA-BBB 1-3 Jahre Yield. - CSA Hypotheken Schweiz Anlagefonds – Swiss Bond Index (Kapitel 4.2.2.5) Die Total Return Daten vom Anlagefonds werden in diesem Unterkapitel mit denjenigen des SBI Domestic AAA-A 1-3 Jahre Total Return verglichen. Zum einen, weil dieser Index von der Credit Suisse selbst als Benchmark verwendet wird. Zum anderen aber auch, weil dieser Vergleich durchaus Sinn macht: Sowohl Restlaufzeiten als auch das Risiko dahinter dürften sich in Übereinstimmung befinden. Im Anschluss an die Vergleiche werden mögliche Ursachen dargelegt, warum die Situation am Hypothekenmarkt so ist, wie sie ist. Ausserdem folgt ein Ausblick, wie sich die Zinsen und damit die Überrendite in absehbarer Zukunft verhalten und entwickeln könnten. Resultate Die Renditevergleiche zeigen nahezu immer eine deutliche Mehrrendite für die Hypotheken auf. Die Aussage, dass eine Überrendite besteht, konnte also zumindest nicht widerlegt werden. Insbesondere zeigt sich ab dem 15. Januar 2015, als die SNB das Negativzinsumfeld schuf, eine steigende Tendenz dieser. Alles davor deutet zwar ebenfalls auf eine höhere Rendite der Hypothekardarlehen hin, allerdings könnten diese Basispunkte eher mit zusätzlichem Risiko oder gewisser Illiquidität der Anlageklasse erklärt werden. Zusätzlich bedeuten Hypotheken ebenfalls höhere Betriebskosten, da der ganze Verwaltungsapparat finanzielle Mittel beansprucht – diese fallen bei Obligationen nicht so hoch aus. Allerdings sind diese schwer zu quantifizieren, zumal hierüber keine Daten verfügbar sind und diese auch stark variieren können (hypothekenvergebende Internetplattformen im Gegensatz zu Grossbanken mit Filialen). Ab 2015 steigt diese Überrendite allerdings an und der Grund hierfür wird folgendermassen erklärt: Weil der Hypothekenmarkt in der Schweiz stark von den Banken dominiert wird (über 90% Marktanteil), sind diese preisbestimmend. Und Banken haben im aktuellen Umfeld einen grossen Nachteil: Sie müssen mit den Darlehenszinsen die Sparkunden und deren Konten quersubventionieren (mehr hierzu unter 3.1.1). Deshalb sind gesamthaft gesehen die Hypothekarzinsen nach dem 15. Januar 2015 auch nicht gesunken, wie dies die günstigeren Refinanzierungsmöglichkeiten annehmen liessen. Alternative Anbieter wie Pensionskassen oder Versicherungen dürften hieran Freude haben, zumal sie aktuell wieder vermehrt in den Markt drängen und Darlehen zu etwas günstigeren Konditionen anbieten. Besonders Pensionskassen haben aktuell nämlich ein Problem, genügend hohe Renditen zu erwirtschaften. Die Überrendite der Hypotheken ist daher bei ihnen gerade besonders willkommen. Allgemeine Beurteilung Gesamthaft gesehen ist der Hypothekenmarkt (zumindest in der Schweiz) sehr intransparent und es fällt schwer, genügend passende Daten ausfindig zu machen. Dies haben auch Gespräche mit Personen vom Fach bestätigt, welche allerdings immer gute Einblicke in die Marktgegebenheiten geben konnten. Wie bereits erwähnt konnte die Arbeit die Annahme der Überrendite zumindest nicht widerlegen, spätestens ab Anfang 2015 existiert sicherlich ein klarer Unterschied. Was dies für die Praxis bedeutet, ist allerdings schwer abzuschätzen. Hypotheken als Investition sind im aktuellen Marktumfeld sicherlich sehr interessant für zahlreiche Institutionen, allerdings sind sie nur in begrenzter Menge verfügbar. Ausserdem kommen weitere Aufwendungen mit ihnen, so bspw. der Aufbau des Vertriebsapparats oder, je nach Vergabeinstitut, auch regulatorische Anforderungen. Durch die zahlreichen verschiedenen Vergleiche in dieser Arbeit wurde versucht, einen breiten Überblick zu bieten. Dies scheint gelungen zu sein, zumal die Gegenüberstellungen in Kombination mit den Hintergrundinformationen zu den einzelnen Statistiken einige interessante Einblicke geben.
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